Der Gewerbemietvertrag: Tipps zur Anmietung von Lager, Büro & Co.

Auch wenn dein Geschäft überwiegend online läuft, ist der physische Standort für Lagerung und Logistik oder ein kleines Büro oft unerlässlich. Die Suche nach dem idealen Gewerberaum kann hingegen eine komplexe Herausforderung sein, denn Standort, Kosten und Vertragsbedingungen sind entscheidende Faktoren für den Abschluss oder die Beendigung eines gewerblichen Mietvertrags. Weil du anders als ein Mieter zu privaten Zwecken weniger geschützt bist, musst du besonders darauf achten, deine Rechte durchzusetzen.

Gesetzliche Grundlage der Gewerberaummiete

Ein Gewerbemietvertrag wird von verschiedenen Arten von Unternehmen und Selbstständigen benötigt, die Räumlichkeiten für ihre geschäftlichen Aktivitäten anmieten möchten. Das Gewerberaummietrecht in Deutschland ist nicht eigenständig im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, sondern fällt unter das allgemeine Mietrecht. Die relevanten gesetzlichen Grundlagen sind in den §§ 535 bis 580a BGB zu finden. Diese Paragrafen regeln allgemeine Mietverhältnisse und sind auch auf Gewerberaummietverträge anwendbar, sofern keine spezifischen Regelungen getroffen wurden.

Zusätzlich sind bei der Anmietung von Gewerberäumen weitere gesetzliche Vorschriften zu beachten, wie beispielsweise das Baurecht, Brandschutzbestimmungen und gegebenenfalls besondere behördliche Genehmigungen. Zusammenfassend bietet das deutsche Gewerberaummietrecht flexible Gestaltungsmöglichkeiten, erfordert jedoch auch sorgfältige Vertragsverhandlungen und die Einhaltung verschiedener gesetzlicher Vorschriften.

Gewerbemietvertrag und Vertragsfreiheit: Ein weites Feld

Ein Gewerbemietvertrag ist ein Vertrag zur Anmietung von Räumlichkeiten für geschäftliche Zwecke, der in Deutschland weitgehend der Vertragsfreiheit unterliegt. Vertragsfreiheit bedeutet, dass du und der Vermieter die Bedingungen des Mietvertrags relativ frei aushandeln könnt, solange sie nicht gegen zwingende gesetzliche Bestimmungen verstoßen. Anders ist das im privaten Bereich, wo ein Vermieter nicht so freie Hand hat und beispielsweise Kündigungs- und Renovierungsklauseln eher zugunsten der Verbraucher festgelegt sind.

Wer kann einen Gewerbemietvertrag abschließen

Einen Gewerbemietvertrag kann grundsätzlich jede geschäftsfähige natürliche oder juristische Person abschließen. Dazu zählen Einzelunternehmer, Freiberufler, Gesellschaften wie GmbHs oder AGs sowie Vereine und deren Vertretungsberechtigte. Wichtig ist, dass beide Vertragsparteien, also Mieter und Vermieter, über die erforderliche Geschäftsfähigkeit verfügen, um rechtswirksame Verträge einzugehen.

Checkliste: So schließt du einen Gewerberaummietvertrag

Vorab: Bedarfsermittlung

Bestimme deine Anforderungen an den Gewerberaum (Größe, Lage, Ausstattung). Definiere dein Budget für Miete und Nebenkosten. Stelle sicher, dass die Räumlichkeiten für deine Geschäftsaktivitäten geeignet sind. Überprüfe, ob bauliche Veränderungen erlaubt sind und welche Genehmigungen nötig sind. Beachte die Betriebszeiten und mögliche Einschränkungen der Nutzung. Recherchiere geeignete Objekte online oder über Makler. Besichtige mehrere Objekte und prüfe deren Zustand und Eignung.

1. Vertragsprüfung

Bist du fündig geworden, fordere den Mietvertragsentwurf an. Lies den Vertrag sorgfältig durch und achte auf Mietdauer, Kündigungsfristen, Nebenkosten und Renovierungspflichten. Prüfe auch die Bonität des Vermieters und die Seriosität des Angebots.

Konsultiere dazu am besten einen Anwalt oder Experten für Mietrecht, um den Vertrag prüfen zu lassen. Auch die entsprechenden Institutionen wie die IHKs und Handwerkskammern können Unternehmen beraten, wenn es um den Abschluss geht. Kläre alle offenen Fragen und lasse unklare Klauseln erläutern oder anpassen.

2. Verhandlungen

Verhandle gegebenenfalls über die Mietkonditionen (Miete, Kaution, Nebenkosten). Vereinbare schriftlich alle mündlichen Absprachen und Änderungen.

3. Vor Vertragsunterzeichnung

Stelle sicher, dass alle notwendigen Genehmigungen und Lizenzen für die Nutzung des Raums vorliegen.

4. Vertragsabschluss

Unterschreibe den Mietvertrag gemeinsam mit dem Vermieter. Zahle die vereinbarte Kaution und die erste Miete fristgerecht.

5. Übergabe und Dokumentation

Führe eine detaillierte Übergabeprotokollierung des Zustands des Mietobjekts durch. Notiere alle Mängel und lasse diese vom Vermieter bestätigen. Beginne mit der geschäftlichen Nutzung und informiere alle relevanten Stellen über deine neue Geschäftsadresse. Denke z.B. auch an die nötige Gewerbeummeldung sowie das Impressum auf deiner Webseite.

Überwache regelmäßig auch die Einhaltung der Vertragsbedingungen. Bleibe in Kontakt mit dem Vermieter und kläre frühzeitig auftretende Probleme oder Änderungswünsche.

Inhalte eines Gewerberaummietvertrages

• Mieter und Vermieter
• Details des Objekt (Größe, Anschrift)
• Miethöhe
• Laufzeit
• Nebenkosten
• Höhe der Kaution und Modalitäten
• Geplante Art der Nutzung
• Vereinbarung möglicher Umbauoptionen
• Regelung zur Untervermietung
• Regelung zu Reparaturen
• Ggf. Vormietrecht für weitere Mietflächen
• Konkurrenzschutzklausel
• Notwendige Pflichtversicherungen
• Kündigungsfristen und Anforderungen an die Rückgabe

Der Konkurrenzschutz im Gewerberaummietrecht

Konkurrenzschutz bedeutet, dass der Vermieter sich verpflichtet, in unmittelbarer Nähe deines angemieteten Gewerberaums keine weiteren Flächen an direkte Wettbewerber zu vermieten. Dies soll verhindern, dass ähnliche Geschäfte in direkter Konkurrenz zueinander stehen und so dein Geschäft negativ beeinflussen. Dieser Schutz kann vertraglich festgelegt werden und bietet dir eine gewisse Sicherheit, dass dein Standort exklusiv für dein Geschäftsfeld bleibt.

Was tun bei Streit im Mietverhältnis?

Ob Mieter oder Vermieter, kommt es zum Streit, ist das nie schön. Doch viele Menschen reagieren unbedacht und in Unkenntnis der Rechtslage unrichtig. Beachte diese Tipps, wenn du Ungereimtheiten feststellst:

• Mängel am Mietobjekt: Dokumentiere Mängel schriftlich und fordere eine zeitnahe Behebung vom Vermieter.
• Mietrückstände: Kannst du nicht zahlen, spiele mit offenen Karten und vereinbare Ratenzahlungen oder Stundungen, um es nicht zur Kündigung kommen zu lassen.
• Kündigung: Überprüfe die Kündigungsgründe und -fristen im Vertrag, ggf. Rechtsberatung einholen.
• Mieterhöhungen: Verhandle über die Höhe der Erhöhung und prüfe die Berechtigung der Höhe mit einem Anwalt.

Dein Unternehmen als Vermieter

Auswahl des Mieters

• Prüfe die Bonität und Zuverlässigkeit potenzieller Mieter.
• Achte auf eine passende Geschäftsart zur Nachbarschaft und Objekt.
• Vereinbare eine angemessene Kaution zur Absicherung.
• Hole Referenzen und Erfahrungsberichte ein.
• Achte auf langfristige Mietperspektiven zur Sicherung der Einnahmen.

Mietvertrag

• Erstelle einen wasserdichten und fairen Mietvertrag mit detaillierten Regelungen.
• Achte auf rechtssichere Regelungen zur Mietdauer, Kündigungsfristen und Mietanpassungen. So kannst du langfristig mit deinen Mietern zusammenarbeiten.

Instandhaltung und Reparaturen

• Sorge für regelmäßige Wartung und Instandhaltung des Mietobjekts.
• Kläre frühzeitig Reparaturverpflichtungen und deren Kostenverteilung.
• Reagiere schnell auf Mängelanzeigen des Mieters.
• Beauftrage vertrauenswürdige Handwerker und Dienstleister.
• Halte die Mieter über geplante Instandhaltungsmaßnahmen informiert.

Kommunikation mit Mietern

• Pflege eine offene und transparente Kommunikation.
• Reagiere zeitnah auf Anfragen und Probleme der Mieter.
• Führe regelmäßige Mietergespräche und Objektbegehungen durch.
• Halte alle Absprachen und Änderungen schriftlich fest.
• Fördere ein positives Mietklima durch fairen Umgang und Verlässlichkeit.

Rechtliche Absicherung

• Informiere dich über aktuelle gesetzliche Bestimmungen im Mietrecht.
• Lass Mietverträge und wichtige Dokumente von einem Anwalt prüfen.
• Schließe eine Vermieterhaftpflichtversicherung ab.
• Setze bei Streitigkeiten auf Mediation oder rechtlichen Beistand.
• Dokumentiere alle relevanten Vorgänge und Absprachen sorgfältig.

Kündigungsfristen und Laufzeiten im Gewerberaummietrecht

Die Kündigungsfrist eines Gewerbemietvertrags beträgt regulär sechs Monate, wobei die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats dem Empfänger zugehen muss, um zum Ende des nächsten Kalenderhalbjahres wirksam zu sein. Wird vertraglich keine spezifische Kündigungsfrist vereinbart, gilt die gesetzliche Frist gemäß §580a BGB, die eine Kündigung bis zum dritten Werktag eines Quartals und zum Ablauf des übernächsten Quartals erlaubt.

Bei befristeten Mietverträgen endet das Mietverhältnis automatisch mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit, es sei denn, eine automatische Verlängerung wurde festgelegt.